La chiusura pressoché totale imposta per arginare e (si spera) debellare il corona virus, sta provocando inevitabilmente gravissime ripercussioni economiche. Per molti la prima difficoltà consiste nel far fronte al pagamento del canone di locazione.
Un problema che riguarda una moltitudine di individui: chi ha dovuto chiudere l’esercizio commerciale o sospendere l’attività e chi si è trovato improvvisamente (e incolpevolmente) senza lavoro o introiti professionali.
Il coronavirus rappresenta un evento di forza maggiore che sta imponendo a entrambe le parti, locatore e conduttore, l’obbligo di ragionare sulle sorti future del contratto, che in molti casi non potrà proseguire alle medesime condizioni.
L’iniziativa spetterà al conduttore, essendo lui il primo interessato a trovare soluzioni che possano soddisfare le sue nuove mutate esigenze.
Innanzitutto, prima di prendere in considerazione le possibilità offerte dalla legge per far fronte alla situazione, è opportuno che il conduttore contatti il locatore per valutare con lui la migliore soluzione.
Da escludere che il conduttore possa sospendere il pagamento dei canoni di locazione: si tratterebbe di una decisione arbitraria, che giustificherebbe azioni drastiche da parte del locatore (sfratto per morosità).
Il conduttore potrebbe invece chiedere al locatore di prorogare la scadenza del pagamento, senza addebito di interessi o di altre penalità.
Tale istanza trova peraltro supporto nella legge: l’articolo 1256 del Codice civile, trattando dell’impossibilità temporanea della prestazione dovuta a obiettivi impedimenti, esonera il debitore da ogni responsabilità sino a quando cesserà l’impedimento. Le parti possono quindi concordare una proroga solo per un determinato periodo, decorso il quale verrà eseguito il versamento del dovuto.
Nel caso dell’emergenza Covid-19 non è, per il momento, prevedibile la durata di questa situazione è ciò rende difficile individuare i termini temporali di un possibile accordo. Anche perché, purtroppo, le conseguenze di questa pandemia andranno ben oltre le future “riaperture”.
In alternativa, il conduttore potrebbe richiedere la riduzione del canone per tutto il periodo in cui resteranno in vigore le limitazioni imposte all’apertura degli esercizi pubblici o alla ripresa delle attività.
Potrebbe quindi essere opportuno pattuire con il locatore da subito una definitiva riduzione del corrispettivo della locazione: o fino alla scadenza legale del contratto in corso, o con la stipula di un nuovo contratto. Anche questa richiesta avanzata dal conduttore trova fondamento nella legge: l’articolo 1467 del Codice civile, che prevede la possibilità di domandare la risoluzione del contratto se è diventato troppo oneroso per avvenimenti straordinari e imprevedibili, va a ben vedere in soccorso del locatore, consentendogli di offrire migliori condizioni per mantenere in vita il contratto.
Dal punto di vista del locatore non è certo consigliabile respingere le proposte dei conduttori. Il rischio è di ritrovarsi con un immobile sfitto, per cui comunque occorre pagare imposte e spese condominiali. Inoltre, potrebbe non essere così facile trovare un altro conduttore alle stesse condizioni.
Forse più complesso il problema degli immobili residenziali, per i quali, in assenza di un nuovo accordo fra le parti, non si può facilmente scegliere di risolvere il contratto.
